Малая доля привлекательности

Лизинг недвижимости по-прежнему находится вне сферы интересов лизингодателей: спрос мал, а тот, что есть, может быть удовлетворен в ограниченном объеме
 
Перспективы развития лизинга недвижимости эксперты связывают со складами и универсальными помещениями, подходящими для различных производств по итогам 2012 года лизинг зданий и сооружений занимал всего 2,5% лизингового портфеля компаний, а доля недвижимости в новом бизнесе лизингодателей составила 1,5%.

Среди опрошенных представителей компаний, работающих на Северо-Западе, особых отклонений от среднероссийских параметров не наблюдается.

Неразвитое состояние лизинга недвижимости обусловлено рядом факторов. Заместитель директора департамента развития группы компаний СЛК Иван Сербаев называет следующие: формирование цены на недвижимое имущество зачастую из расчета 12-15-летних сроков окупаемости на фоне отсутствия в экономике длинных денег; дороговизна услуги; нерешенность вопросов по земельным отношениям – нормативные акты нередко противоречат друг другу; требования банков к структуре потоков по проектам приобретения недвижимости в лизинг (коэффициенты покрытия лизинговых платежей на уровнях 1,3-1,4 при существующих ставках аренды на рынке могут быть обеспечены только при условии большого аванса от лизингополучателя в начале проекта).

Конкуренцию лизингу составляет и коммерческая ипотека: в среднем большие сроки позволяют рассчитывать на меньшие платежи, что для малого и среднего бизнеса (а это основные категории клиентов) немаловажно. Преимущество же лизинга – амортизация, применительно к недвижимости нивелируется, поскольку в среднем сроки договора составляют 3-5 лет, а срок амортизации недвижимости существенно выше.

Один из основных факторов, препятствующих развитию лизинга зданий и сооружений, – разница балансовой и рыночной стоимости, точнее, необходимость платить налоги. Это влечет за собой вопрос: готов ли продавец к уплате налогов на прибыль? Не всегда. Но для лизинговых компаний серые схемы не подходят. Участники рынка отмечают, что в случаях сложных сделок по лизингу недвижимости имеет место низкий уровень компетенций по налоговому администрированию и непосредственно у фискальных органов.

Иногда приходится иметь дело с недвижимостью, которая находится в залоге у банков под обеспечение кредитных обязательств клиентов, и заключение договора лизинга дает возможность закрыть эти обязательства с последующим выводом недвижимости из залога. Но такие сделки сопряжены с рисками обременений на недвижимость.

Универсальных и унифицированных параметров для сделок лизинга недвижимости нет, все определяется в индивидуальном порядке. Примерные ориентиры «Балтийского лизинга» таковы: аванс 15-20%, срок до 5 лет, удорожание в среднем на 6-11% в год. «Интерлизинг» говорит о первоначальном взносе от 20%, сроке договора до 7 лет, постановке на баланс лизинговой компании. Впрочем, эффективная ставка для клиента может превышать декларируемое удорожание в 2-3 раза. Это вкупе с не слишком большими сроками может себе позволить только устойчивый бизнес со стабильной выручкой.

Удобный механизм и его риски«Возвратный лизинг недвижимого имущества в период 2008-2009 годов был завуалированным способом очистки балансов банков, – рассказывает Иван Сербаев. – А в настоящее время, на наш взгляд, это достаточно перспективное направление, особенно при рефинансировании понесенных затрат на строительство новых объектов, когда, по сути, можно за счет коротких и сравнительно недорогих денег формировать стоимость объекта, снижая на инвестиционной фазе объем процентных платежей. В дальнейшем возвратный лизинг таких объектов позволяет инвестору «убирать» долг со своего баланса, открывая для себя возможность реализации следующих проектов».

В «Интерлизинге» примерно половина обращений и действующих договоров лизинга недвижимости были профинансированы с помощью механизма возвратного лизинга. «Я могу объяснить это двумя факторами, – говорит руководитель Северо-Западного дивизиона компании Сергей Жарков. – Во-первых, с помощью возвратного лизинга предприятие может достаточно просто относительно банковского кредита и с меньшим дисконтом к рыночной стоимости объекта получить необходимые оборотные средства. Во-вторых, продавцы привлекательных и универсальных объектов недвижимости не готовы ждать прохождения всех этапов лизинговой сделки, требуется время на оценку недвижимости, экспертизу, анализ лизингополучателя. Поэтому часть лизингополучателей вынуждены срочно отвлекать на короткий срок собственные средства на приобретение с последующим рефинансированием через возвратный лизинг».

Не секрет, что механизмом возвратного лизинга зачастую пользуются и мошенники, пытающиеся получить средства за объект, оцененный в несколько раз выше рыночной стоимости. Все эти риски лизингодатели должны своевременно отследить и исключить.

«Главное в сделке возвратного лизинга – разобраться с мотивами лизингополучателя, – отмечает руководитель дивизиона «Санкт-Петербург» ГК «Балтийский лизинг» Андрей Бугров. – Часто он использует такой механизм, как способ пополнения оборотных средств или возможность приобрести необходимое дорогое оборудование. В последнем случае сделка может перерасти в лизинговый договор на покупку этого оборудования, а недвижимость становится залоговым обеспечением сделки. Однако существует риск, связанный с мотивом сбыть ненужный актив, получив за это значительные средства. Это выясняется в процесс анализа клиента и подготовки сделки». Но и у клиента риски также существуют, поскольку стоимость недвижимости может быть значительной, а срок относительно небольшой, и в случае невозможности выплачивать лизинговые платежи лизингополучатель может лишиться своего основного актива.

С надеждой на длинное фондирование

Развитие лизинга недвижимости напрямую зависит от проработки правовых вопросов, возможности длинного фондирования для лизингодателей и общеэкономической стабильности.

Опрошенные эксперты смотрят в будущее с долей оптимизма: «В последнее время наблюдается устойчивый спрос на лизинг так называемых производственных комплексов. Связано это с наличием необходимой инфраструктуры, позволяющей на имеющихся площадях начинать работать без существенных дополнительных капитальных вложений», – говорит Андрей Бугров. Речь идет о складских комплексах, универсальных помещениях, используемых для различных производств. Кроме того, представляют интерес коммерческие помещения в новых бизнес-центрах. По словам Бугрова, это достаточно перспективный сегмент, который в ближайшее время будет развиваться стремительными темпами».

Сергей Жарков отмечает рост спроса на лизинг коммерческой недвижимости в последние 2 года.

«С каждым годом объем лизинговых сделок с недвижимостью будет только увеличиваться, несмотря на то, что этот вид сделок – самый сложный и каждый проект индивидуален и требует очень тщательной проработки, – поясняет специалист. – Появляется инфраструктура, появляется возможность длинного фондирования, а соответственно и заключения долгосрочных договоров лизинга сроком до 10 лет, ведь оптимальный срок лизинга недвижимости – от 5 до 10 лет, в зависимости от амортизационной группы».

Отметим, что на Западе доля приобретения коммерческой недвижимости в лизинг составляет порядка 25%.